好消息是，未来 12 到 18 个月可能会有更多明朗的迹象，这应该会为这种态势的转变创造机会。今年的商业房地产展望旨在帮助领导者在最近充满挑战的岁月中扭转局面，更好地为他们的组织准备好，迎接未来的发展。

  在今年的报告中，我们探讨了商业地产复苏可能要哪一些经济情景;在当前底部周期的定价错位中也许会出现哪些投资机会;投资可持续房地产战略的财务需求日益增加;什么对下一代房地产人才来说可能很重要，他们的技能怎么来适应一直在变化的商业期望;以及该行业是否准备好实施人工智能解决方案以实现变革。

  我们的年度全球房地产前景调查再次让我们收集了 2024 年剩余时间和 2025 年北美、欧洲和亚太地区的房地产业主和投资者最关心的问题。调查的最终结果得到了德勤自身主题专家以及金融服务中心研究负责人的见解的支持。

  我们希望您在开始 2025 年战略规划时发现我们的见解和指导有用且发人深省。我们欢迎任何机会与您和您的组织讨论我们的发现。

  全球经济复苏在不一样的地区一直不均衡，这样的一种情况可能会持续下去。德勤经济团队预计，今年剩余时间，印度和新加坡的国内生产总值 （GDP） 增长将快于 2023 年，但墨西哥和日本的增长率将放缓（图 1）。展望 2025 年，预计美国的 GDP 增长将同比下降 1.3 个百分点，而英国和欧元区预计将表现出色，分别增长 1.2 和 1.0 个百分点（图 1），印度将出现健康增长，但增速将低于 2024 年。

  虽然由于高借贷成本以及乌克兰和中东的地理政治学冲突，2025 年的增长可能会低于历史水平，但前景也有一些乐观。经济衰退已基本避免，大多数主要经济体的通胀速度已从 2023 年的高点一下子就下降。各国央行似乎正处于更大幅放松货币政策的边缘，欧洲央行和加拿大央行在 6 月初降息，随后英格兰银行在 8 月初降息，在美联储采取任何此类行动之前，美联储在 7 月的会议上保持利率不变。

  对于商业房地产行业的一些人来说，转向预期降息提振了 2024 年剩余时间和 2025 年的情绪。也就是说，仅靠一次降息并不能立即缓解对到期贷款再融资风险的挥之不去的担忧，也不会使收购的资本和债务突然变得更便宜或更容易实现。

  德勤 2025 年商业房地产前景调查的结果为，商业房地产业主和投资者希望 2025 年将成为可能复苏的一年，而不是两年收入低迷和支出回落的一年。该调查收集了 13 个国家/地区主要房地产所有者和投资者组织的 880 多名全球首席执行官及其直接下属的意见（参见“方法”）。

  在连续两年大多数受访者预计收入下降之后，88% 的全球受访者现在表示，他们预计公司未来的收入将增加（图 2），与去年预计进一步下降的 60% 相比，这一变化很大。此外，60% 的受访者预计同比增长将超过 5%。虽然他们的公司去年整个房地产行业的基准财务表现可能不佳，但收入情绪的转变可能表明，全球房地产高管预计未来前景会更好。

  随着乐观情绪的恢复，人们对预算增加的预期也随之而来。在去年的调查中，近 40% 的受访者预计会减少支出，但今年，只有 7% 的收房的人说将逐步降低开支，这与 2023 年 （6%） 和 2022 年 （4%） 商业房地产展望中的调查回复水平一致。大多数受访者 （81%） 认为数据和技术是他们未来一年最大有可能将支出重点放在的领域，这表明该行业认识到其技术能力有限，并且可能受到生成式人工智能 （gen AI） 出现的鼓舞。

  不过，重新燃起的乐观情绪并非没有进一步的谨慎。当被问及可能对未来 12 至 18 个月财务表现影响最大的宏观经济趋势时，受访者认为利率上升、网络风险、税收政策变化和资本成本是最大的因素（图 3）。

  虽然与往年相比，今年的利率上升可能较少导致利率进一步上调，但房地产组织可能会面临更长时间更高的利率环境，尤其是与前十年创纪录的低利率水平相比。德勤经济学家预计，美联储将在 2024 年底前降息两次，然后在 2025 年再降息四次，联邦基金利率将稳定在 4.5%，远高于疫情前低于 1.0% 的利率水平。然而，这与历史高点相去甚远，并且更符合 1990 年代的情况。

  税收政策的变化飙升至第三位，这可能是由于多种因素的综合作用。首先是 2024 年和 2025 年在全球许多司法管辖区开始实施支柱二，即 15% 的全球最低税；另一个因素可能是到今年年底全球约有 80 个国家举行选举，选举结果可能对社会和财政政策产生长期影响。

  由于预期利率将在更长时间内保持比较高水平，受访者对资本成本上升表示担忧，今年升至第四位。特别令人担忧的是商业抵押贷款（最初以较低利率承保）即将到期，需要再融资。与之前的市场估计相比，这堵马上就要来临的贷款到期墙有所增加，因为贷方向陷入困境的借款人提供延期，以期在新的到期日获得较低的利率环境，全球13个地区正在看到这堵到期日墙以不同的规模上演：

  ·根据第一季度的估计，美国 6000 亿美元的贷款将于 2024 年到期，另外 2140 亿美元来自原定于 2023 年到期的延期。此外，近 5000 亿美元将于 2025 年到期。

  ·在亚太地区，约有 2570 亿美元的未偿高级债务即将到期，再加上 2024 年至 2026 年期间出现 84 亿美元的资金缺口，即原始担保债务金额与贷款到期时可用于再融资的金额之间的缺口。

  ·与别的地方相比，欧洲市场预计一次性到期的贷款集中度不会那么高，到 2026 年底到期的贷款约为 1650 亿美元。

  ·即将到来的贷款到期之墙并非不可逾越。对于面临短期贷款到期的业主和投资者，私人信贷等替代资产金额来源可用于填补传统贷款人留下的融资空白，与之前的水平相比，银行贷款可能仍将更加低迷，因为它们在监管审查中管理着对该行业的风险敞口。对于不那么依赖债务资本或低杠杆率的组织，收购窗口可能会延长，而其他组织则希望应对资金可及性挑战，这个窗口可能会关闭，因为预期的费率降低使以前受阻的玩家可以重新进入买家群体。

  ·随着 CRE 组织在 2025 年再次对技术支出更加开放，投资应该是有条不紊的和渐进的。领导者应该有意识地进行数字化转型，公司应避免将快速修复技术解决方案置于遗留系统和手动流程之上，因为这些解决方案可能没办法提供预期的投资回报。技术项目执行不力不仅可能会引起立即的技术成本核销，而且还可能限制未来的技术投资分配，并可能对未来的工作产生组织不良情绪。

  ·对网络威胁增加和房地产组织应对这些威胁的能力的担忧表明，技术投资应侧重于增强核心运营和流程以及物业，以确保整个组织的网络安全，该行业向更智能的建筑（那些在监控和优化性能方面具有更强互连性的建筑）的转变也暴露了应该监控的资产级漏洞。

  2024 年是当前商业房地产市场周期的底部吗？如果最近的活动有任何可参考之处，那可能是这样的一种情况。全球房地产估值持续下降到 2024 年第二季度，同比下降 6.3%，但下降速度较前两个季度的 7.7% 有所放缓。全球房地产交易活动仍然低迷，截至 6 月，年同比下降 31%，但有证据说明，在经历了两年的中断之后，买卖双方在定价估计上变得更一致。此外，上述对全球通胀缓解和降息努力的预期可能证明，未来 12 至 18 个月房地产活动的动荡程度可能不如近期那么动荡。

  对今年调查的回复也反映了 2025 年商业房地产情绪的近期转变。超过 68% 的受访者预计 2025 年商业地产基本面的条件将在资本成本、资本可用性、房地产价格、交易活动、租赁活动、租金增长和空置率等方面得到一定的改善。这是乐观情绪的重大提振，因为在去年的调查中，只有 27% 的受访者预计情况会有所改善。相反，只有 13% 的人预计基本面状况会恶化，大大低于去年的 44%。

  最大的逆转来自对资本成本和资本可用性的预期。在去年的调查中，近一半的受访者预计融资将更加昂贵，49% 的收房的人说，在 2023 年剩余时间和 2024 年将更难获得融资。今年这一比例大幅度的增加——68% 的收房的人说融资成本会更低，69% 的收房的人说融资会更易获得。尽管这些基本预期因物业类型和区域重点而异，但更广泛的商业地产行业如何复苏似乎存在一些异质性。全球受访者似乎对住宅物业（包括建租独栋别墅、学生公寓和老年公寓）的租赁条件最为乐观;工业、酒店/住宿和另类行业长期资金市场（包括数字化的经济、生命科学和自助仓储）以及为替代房产类型提供贷款（图 4）。受访者对写字楼行业的前景最不乐观，这与对改善交易活动、高空置率上升和更昂贵的借贷成本的预期低于中等水准有关。

  从地区来看，与欧洲相比，北美和亚太地区的受访者对租赁条件改善的乐观程度更高。亚太地区的受访者也对贷款条件的改善持乐观态度（图 5），与别的地方相比，欧洲的情绪更加保守，尽管更多人预计与租赁或贷款相比，欧洲的长期资金市场状况会有所改善。

  当被问及未来 12 至 18 个月哪些资产类别可能为房地产所有者和投资者带来最大机会时，熟悉的回答今年又出现（图 6）。去年响应量最大的 — 包括数据中心和手机信号塔在内的数字化的经济资产 — 今年排名第二。物流和仓储设施也保持在前五名。三个行业——工业和制造业、多户住宅以及酒店和住宿资产——分别位列第一、第三和第五，高于去年的第六、第九和第十二位（详见“选择行业聚焦”）。

  从地区来看，亚太地区的受访者将工业和制造业物业视为重中之重（图 7）。在北美，多户住宅占据了榜首，而对数字化的经济房地产的兴趣主要是由欧洲的受访者推动的。

  受访者对工业地产的重视可能是由于全球对制造业空间的持续需求，其中可能有两个因素在起作用。首先，在经历了几年与 COVID-19 相关的中断之后，公司正在通过将其制造设施搬到离家更近的地方以实现更短、更灵活的运输，从而推动提高供应链弹性。自 2020 年《美国-墨西哥-加拿大协定》通过以来，北美的回流有所增加，劳动力成本低、可用性高，尤其吸引了许多公司来到墨西哥。最近宣布在该地区投资的公司包括沃尔玛和大众汽车，墨西哥超过中国成为 2023 年对美国的最大出口国。

  其次是半导体制造商的表现优异。虽然许多因素会影响租赁决策，但自 2022 年 8 月美国通过《芯片和科学法案》以来，半导体租户的租赁活动增加了 33%，该政策旨在刺激国内半导体生产，这些制造设施周围的其他物业也同样受益，一些市场的租金上涨了 48%。在全世界内，可用于新开发的土地受到限制，这可能会引起为较旧的现有建筑提供改造机会，而不单单是通过新开发项目。

  随着人工智能 （AI） 采用率的增长，全球对数字化的经济资产，尤其是数据中心的需求激增。但是，随着存储需求的增加，人们也提出了一个问题，即能源密集型设施对环境的影响。据估计，到 2026 年，人工智能需求带来的数据中心用电量将增加一倍以上，到 2030 年每年可能消耗超过 2500 亿加仑的水。由于对 AI 解决方案的需求激发了人们对专用数据中心的兴趣，该行业的所有者和投资者应考虑可持续性影响以及潜在的监管干预，以遏制能源的过度使用，一些公司已在正面解决数据中心能源效率问题：

  ·房地产投资投资基金 （REIT） Equinix 在全球运营着 250 多个数据中心，安装了燃料电池以实现更清洁的电力消耗，并承诺通过购电协议生产可再生能源。

  ·西班牙房地产公司 Merlin Properties 最近开始在位于巴塞罗那港、毕尔巴鄂-阿拉苏尔和马德里赫塔菲的三个完全无水、碳中和的数据中心运营。另一个数据中心正在里斯本建设中。

  在过去一年中，写字楼因一些最剧烈的资产估值下跌、在大流行时期混合工作安排调整中职位空缺减少以及贷款困境而成为许多行业头条新闻。德勤 4 月经济学内幕报告的调查的最终结果显示，办公楼行业在疫情之后仍在重新平衡，如果估值在短期内继续下跌，低质量产品可能会出现更多整合，单个办公物业在不同地区的表现仍然存在高度的异质性。我们的受访者对 2025 年该行业的看法仅以微弱优势改变，郊区写字楼排名第七，与去年相比没有变化，市中心写字楼紧随其后，排名第九，同比下降一位。在 2024 年商业房地产前景调查中，这两个细分市场的优先级下降幅度更大，分别从 2023 年调查的第三位和第一位下降。

  去年，全球房地产的投资者似乎陷入了停顿，美元交易量同比下降 36% 至 1.2 万亿美元，成为自 2012 年以来全球投资最疲软的一年。回调是由美洲 （-52%） 和欧洲 （-45%） 的交易流放缓引起的，尽管年度美元投资量也下降了近 20%，但亚太地区的全球投资最集中，占所有投资量的 57%，是十多年来该地区全球投资活动的最大份额。

  自疫情大流行以来，商业地产投资者更加关注国内资产而不是国际机会。2019 年，全球所有投资的 32% 来自公司所在国以外，创历史新高。自 2020 年以来，该份额逐渐下降，到 2023 年收于 23%。虽然受访者仍然绝大多数选择本国司法管辖区作为 2025 年的主要关注地区，但有一些迹象表明，国际投资的前景可能再次出现。当被问及最适合在本国司法管辖区以外投资的地区时，德国、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亚成为首选（图 8），如果交易活动在 2025 年恢复，这些领域可能是国际投资者首先关注的领域。

  德勤最新的商业房地产并购展望预测，2024 年可能成为全球并购活动的转折点。根据德勤并购研究服务数据，2023 年全球并购交易额下降 62%，仅有 1580 亿美元。但截至 2024 年 5 月的并购活动已从去年同期反弹，其中欧洲 （+56%） 位居榜首，北美 （+50%） 和亚太地区 （+46%） 紧随其后。

  受访者似乎希望这种轨迹能够继续下去，他们中的大多数 （68%） 表示，他们可能会在未来 12 到 18 个月内增加并购活动，高于 53% 的受访者预期 2024 年和仅 40%。并购活动的主要目标似乎主要针对提高现有的组织能力，而不是扩大其房地产投资组合的范围。当被问及那些希望在未来 12 到 18 个月内增加活动的公司的首要并购目标是什么时，大多数人选择了增加新的技术能力、扩大规模和获得新的人才。

  在接受调查的业主和投资者类型中，Public 和 Institutional 组织的受访者表示，他们可能会在未来一年进行更多的并购，而 Private 的业主和投资者的受访者则更不置可否（图 9）。在 REITs 的受访者中，80% 表示他们的组织可能会增加活动。相反，23% 的银行受访者最有可能减少活动，紧随其后的是 21% 的非 REIT 私人所有者的领导者。

  ·不要只是“逢低买入”。以更智能、更环保的下一代设施为目标，或为高增长行业的企业提供服务。

  ·具有长期增长视野。即使对于最近变得更加四面楚歌的房地产行业，长期持有这些资产的业主和投资者也可能已经积累了足够的估值增长，从而免受最近的下跌的影响。例如，在美国 20 个最大的大都市地区，五年前（2019 年第一季度）购买的办公物业今天的价值仍比收购时高出 15%。

  ·考虑供需平衡良好的市场，这些市场可以提供较少的基本面波动。在由于土地使用受限或地面建设成本高而导致新开发机会有限的地区，请考虑在位置优越的地区提供增值或机会主义的房产，并将其重新开发为更现代化的设施，不要依赖可能需要 V 型复苏的资产、房地产行业或地点。

  ·为主动资产管理做好准备。商业房地产可能拥有一些金融工程机会，但那些能够在持有期内积极为商业资产增值的人可以将自己定位为比那些简单地购买、持有和出售的人获得超额回报。

  随着地球变暖，毁灭性的风暴、持续的热浪和滚滚的野火等极端天气条件已经影响了全球的建筑物，这些不断升级的情况使人们关注一个至关重要的问题：房地产公司如何最好地定位其物业，以减轻气候变化的影响并减少其运营对环境的负面影响，同时满足财务需求？

  改造现有建筑产生的碳排放量不到直接重建的一半，建筑性能标准 （BPS） 优先考虑现有建筑的特定时间表的改造和性能阈值，在欧盟和美国等某些地区越来越被广泛接受。

  深度能源改造旨在将建筑物的能源效率提高至少 50%，目前全球每年只有不到 1% 的建筑物实施，这主要是由于高昂的初始费用和运营中断。将全球存量的当前翻修率从目前的 1% 提高到 3% 并扩大翻修深度，可能会使到 2050 年实现净零目标成为可能，这是许多地区设定的目标年，76% 的全球受访者计划在未来 12 到 18 个月内进行深度能源改造。

  BPS 和建筑能源法规在各国的严格程度都在增加。美国 6 个州和 41 个城市已承诺到 2024 年底实施 BPS，其中 13 个已经通过了立法；在英国，从 2030 年起，所有商业房地产资产都需要至少达到 B 级的最低能效标准，否则，业主在向潜在租户提供新租约时可能会受到限制。据估计，英国近三分之二的办公楼的评级低于要求的 B 级，这为深度能源改造提供了机会，以帮助降低搁浅资产的风险。投资者和区域监管压力可能正在推动各地区采取行动，因为亚太地区 80% 的受访者预计在未来 12 至 18 个月内进行深度能源改造，欧洲 （78%） 和北美 （70%） 的受访者紧随其后。

  尽管可持续发展战略的商业案例越来越受欢迎，但在公司试图评估短期财务回报和长期收益时，仍然存在平衡行为。36% 的受访者表示，他们目前对可持续发展投资采取了更加平衡的方法，以产生适度财务回报同时满足监管要求为目标的举措（图 10）。只有 16% 的受访者仅出于合规性考虑而这样做；另有 22% 的全球受访者认为，可持续发展已深深植根于其组织 DNA 和核心业务战略中，并相信它将带来长期利益。

  改造现有建筑可能需要全球 3 万亿美元的投资，尽管如果没有创新融资，改造成本可能会高得令人望而却步。2023 年，美国房地产投资信托基金的绿色债券发行量有所下降，总收益为 16 亿美元，创下六年新低，受到加息环境的挑战。调查受访者认为，财务限制、建筑年龄和设计限制是进行更深入的能源改造的最大挑战（图 11），但存在地区差异：欧洲和北美受访者认为财务限制和建筑年龄是主要问题，而亚太地区的受访者则强调了资产优先排序的困难。

  这些举措的成功可能取决于如何优先考虑资本投资以实现最大影响，以及公司能够多快地从“棕色到绿色”过渡。一些投资者可能对碳密集型棕色资产持谨慎态度，这些资产已有数十年的历史，严重依赖燃气锅炉或化石燃料。然而，绿化此类资产可能具有巨大的潜力，可以同时满足投资回报和气候目标。一些房地产投资者可能急于卸载碳密集型资产，以避免价格大幅下跌。然而，为资产增加价值，然后获得有吸引力的退出估值可能是值得追求的。61% 的全球受访者预计，未来 12 至 18 个月，障碍率将进一步改善。其中近一半的受访者还认为，投资于与气候相关的风险管理衡量能力和数字孪生技术，以建模和模拟资源使用情况，是他们在未来 12 至 18 个月内确保气候韧性的首要行动。如果物业经理可以通过战略性可持续发展路线图来减少资产过时，同时展示增量成本降低和资源管理，那么在不影响长期财务回报的情况下，就可以实现对环境的积极影响。

  指标、方法和其他尽职调查标准仍在不断发展，在支离破碎的监管环境和不一致的报告中，一些投资者仍在努力将可持续性添加到他们的尽职调查“词典”中。超过 61% 的全球受访者表示，在销售和租赁交易的尽职调查阶段，他们对 BPS 给予高度至极高的优先级，另有 34% 的受访者表示其为中等优先级（图 12）。环境和社会影响投资考虑因素越来越重要。也就是说，现金流建模中现有的关键绩效指标和回报指标可能仍无法完全捕捉未来的气候风险，包括碳定价、飙升的保险成本、罚款、空置率上升、搁浅资产风险和资本成本增加。如果转型风险没有得到适当的考虑，可能会出现潜在的碳泡沫，从而冒着搁浅资产涌入的风险。

  在实现净零排放的道路上，不仅需要增强技术和数据收集工具，还需要了解相关的风险和机遇。当被问及未来 12 至 18 个月加强投资组合气候韧性的优先事项时，45% 的受访者强调需要增强其风险管理能力。数据收集可能是房地产利益相关者面临的最大挑战之一，因为碳测量不一致将面临迫在眉睫的处罚。我们的调查结果为，情况正在发生转变，另有 41% 的受访者表示，他们计划投资数字孪生技术，以模拟能源效率改造的效果，优化能源效率，并衡量这些举措如何更现实地推进其净零排放目标。

  ·一些组织可能选择将可持续发展投资仅集中在少数资产或技术上。然而，采取更加综合的方法，包括核心会计报告、税务和监管、运营或战略职能，同时在多个资产之间和整个企业之间寻求协同效应，这对于管理气候风险和实现目标至关重要。

  ·绿色债券、贷款或政府支持的计划可以帮助为可持续发展计划提供资金，可持续发展挂钩债券考虑根据实现的目标建立绩效指标和票息调整。2023 年可持续发展表现挂钩债券的发行量继续超过疫情前的水平，达到 660 亿美元，远高于 2020 年的 90 亿美元，尽管同比下降 14%，这可能是由于利率上升环境。商业关系企业所有者可能必须仔细评估可用的激励措施和融资方案，并寻求对资产绩效和报告的独立验证，以遵守融资条款。

  ·在考虑深度能源改造时，可能需要从典型的投资障碍（即新收购、开发、扩建或翻新的障碍）中调整心态，这可能包括在基准测试、情景分析和目标设定方面进行更定期的练习，构建校准的动态能源模型，克服租户/房东分割激励障碍，以及获得和协调多种融资机制的使用。

  ·通过购买碳信用额度进入碳市场。，碳市场可以帮助实现净零目标，同时保持在全球碳预算的范围内。在为自愿市场的任何项目提供资金之前进行尽职调查非常重要，因为它们通常缺乏统一的认证标准和高效交易所需的支持市场基础设施。

  ·将建筑性能与承保联系起来可能有助于为改造机会获得更好的融资条件。数字孪生和数字翻新护照是建筑翻新和性能数据的全生命周期存储库，可以帮助规划和为未来的翻新提供资金，这些工具不仅促进了利益相关者之间加强数据共享，而且还通过提供清晰、可操作的绩效指标和改进机会视图来支持整体战略，从而提高退出价值。

  商业房地产行业正面临退休悬崖，未来十年，美国工业劳动力的 40% 将达到退休年龄。与此同时，公司正在努力吸引和留住下一代人才。正如德勤 2024 年房地产劳动力预测中详述的那样，为了帮助弥合这一差距，房地产公司应与下一代的期望保持一致，并立即采取措施加强其人才管道。这些步骤可以包括将 Z 世代和千禧一代的价值观和优先事项整合到公司文化中，并实现技术能力现代化，以帮助提高效率和提升当前团队成员的技能。

  随着房地产组织希望为这一转变重振其员工队伍，他们应该考虑下一代房地产专业人士的价值观与组织需求之间的一致性。根据德勤全球的 2024 年 Z 世代和千禧一代调查，他们重视气候行动、心理健康和工作/生活平衡。商业房地产女性网络 （Commercial Real Estate Women Network） 调查的受访者中有 76% 指出，他们的组织有支持心理健康和福祉的政策或福利，例如员工援助计划，但大多数受访者仍然希望他们的公司提供更多的心理健康福利。

  但还有更多：Z 世代和千禧一代甚至愿意基于个人和道德信仰拒绝潜在雇主，而且这个数字还在继续增加。44% 的 Z 世代受访者和 40% 的千禧一代会因为价值观脱节而拒绝雇主，高于 2023 年的 39% 和 34%。

  他们还对在工作场所使用生成式 AI 表示乐观（尽管有些担忧），80% 的 Z 世代 AI 用户认为 Gen AI 将释放他们的时间并改善工作/生活平衡。近 60% 的 Z 世代和千禧一代预计 Gen AI 将影响他们的职业轨迹，并要求他们学习新技能。然而，同一项调查显示，只有 51% 的人认为他们的雇主正在对他们进行 gen AI 的能力和优势培训，因此公司需要在技能提升和再培训方面发挥带头作用并脱颖而出，以确保员工为在这个新的技术环境中取得成功做好准备。

  雇主寻求的技能与求职者带来的技能之间的差异越来越大，这种不匹配产生了“技能差距”。数字技术和自动化的最新进展（例如通用 AI）导致企业（包括商业房地产企业）需要其员工提供新的和不断发展的技能。当谈到房地产组织的领导者在过去几年中计划采取的主要行动来吸引和留住人才时，“加速技能提升和技能再培训计划”在过去两年中一直是前三大回应（图 13）。但是，当被要求对他们的公司在建立更好的技术劳动力准备方面面临的最大挑战进行排名时，大多数受访者指出了薪酬实践的限制、对采用新工作方式的担忧以及对传统技术的依赖。然而，解决方案可能更加本土化：重新培训和提升现有团队成员的技能，以帮助确保在未来几十年内有一个强大、适应性强的人才管道。

  我们开始看到这种转变的迹象，房地产公司比过去更加依赖“房地产技能”——这些技能通常对于了解市场动态和改善房地产及其现金流至关重要。在寻求提高员工对新技术的技能和再培训时，整个组织的变革管理可能是关键。高级领导团队应该通过自己使用技术来定下基调，花时间在团队福祉上，创造一个安全和创新的实验和学习环境，并相信并解释“为什么”采用技术将推动团队前进。随着技术的不断发展，使用它的团队成员也应该如此。

  ·在即将到来的退休悬崖和对下一代人才的需求的推动下，房地产人才库的构成发生了变化。领导层继任计划应该是主动的，而不是被动的，并且应该是董事会层面的优先事项。房地产行业近 50% 的 CEO 继任计划从零开始，如果领导层换届的时间不一致，则存在明显的业务中断风险。为了进一步满足这些需求，房地产组织需要提供一个反映其员工价值观的工作环境，并希望利用触手可及的技术。

  ·确保员工在充分发挥其作为组织领导者的潜力之前，专业知识不会被淘汰。在组织内的各个层面促进知识共享和指导机会。如果来年做出更积极的资本配置决策，那么优先考虑分享硬性房地产技能，例如对当地市场动态的了解、对供需模式的理解或房地产估值方法，将是必不可少的。

  ·转向基于技能的组织，而不是角色定义的组织。与其使用具有明确任务的传统职位描述，不如考虑确定要执行的项目和要解决的问题，并寻找具有满足这些离散需求的技能的团队成员，这样做可能是跨越技能差距的桥梁，打破传统职位描述下可能存在的功能孤岛，并允许员工自主和敏捷地工作。

  我们的 2025 年调查显示，AI 在商业房地产中的采用水平仍处于起步阶段，76% 的受访者表示他们的组织正在研究、试点或处于早期实施 AI 流程和解决方案。处于人工智能采用早期阶段的公司，尤其是那些处于试点和研究阶段的公司，主要专注于利用人工智能进行会计和报告 （37%），紧随其后的是财务规划和分析 （36%） 以及风险管理和内部审计 （34%）。相反，在 AI 之旅中更先进的房地产公司（无论是在早期实施阶段还是完全投入生产）都优先考虑财务规划和分析 （43%）、风险管理和内部审计 （37%） 以及物业运营 （35%），而不是会计和报告等其他领域。

  人工智能在商业房地产中采用的好处是广泛的，自动化可以提高房地产决策流程的效率和流程。对租金增长的预测和快速分析大量数据的能力只是 AI 可以做出贡献的一些方式。以下是几个示例：

  ·总部位于纽约的风险投资公司 Alpaca RE 推出了一个投资平台，通过使用 AI 从交易记录中抓取独特的数据点，使其能够利用房地产的重新定价机会，这种自动化使员工能够专注于特定的交易，而不是花费时间手动筛选数据。

  ·经纪公司 JLL 最近宣布了他们自己的内部大型语言模型 JLL GPT，它已用于空间利用率控制面板并帮助生成见解。仲量联行预测，它最终可以为投资者提供价格建模和预测，或为租赁交易提供配对服务。

  人工智能的使用可以成为房地产公司的加速器，让员工腾出时间从事增值项目，而不是繁重的任务。在 AI 旅程中走得更远的公司的受访者实际上预计，在未来 12 到 18 个月内，他们的员工人数将比处于早期阶段的公司增加得更剧烈（图 14）。

  对 AI 采用的热情是显而易见的——97% 的受访者致力于支持 AI 的解决方案，其中表示其公司已处于早期实施阶段的受访者 （40%） 同比显著增加，比去年 （28%） 增加了 12 个百分点。但是，任旧存在障碍，尤其是在数据质量和可靠性方面，房地产数据历来没有标准化，数据碎片化是一个常见问题。AI 结果依赖于支撑结果的数据的准确性和完整性，而不良数据可能对 AI 生成的内容和基于它的业务决策有害。房地产公司似乎认识到需要首先提高数据质量，受访者认为数据就绪性和安全性/机密性是扩大 AI 采用的两大挑战。

  我们的调查显示，许多房地产公司承认，在他们的数据“为 AI 做好准备”之前，还有许多工作要做——只有 14% 的受访者认为他们的公司拥有结构良好的数据收集和管理流程以及强大的隐私政策。然而，人们可能乐观地认为变化可能会到来，因为 88% 的受访者计划在未来 12 到 18 个月内使用数字技术从根本上改善公司业务的绩效或覆盖范围。在这些受访者中，51% 的受访者表示，他们增加投资的主要目标是使用 AI 实现流程自动化，仅次于提高数据流速度以实现快速决策。

  尽管存在这些挑战，但房地产行业开始增加其 AI 的采用。对于那些认为自己在 AI 采用之旅中走得更远的人，47% 的人指出，到目前为止，他们的好处是变革性的。然而，这些情况并不占大多数，因为房地产组织可能仍在消除 AI 采用过程中的皱纹。略多于一半的受访者 （53%） 表示，在实现 AI 的全部潜力之前，仍需要克服实施方面的挑战、影响小于预期或喜忧参半的结果。

  50% 的受访者估计，他们的公司还需要一到三年的时间才能完全实现 gen AI 的好处，另有 25% 的受访者表示还需要三到五年或更长时间。在那些表示他们已经意识到一代人工智能的一些增量或变革性影响的人中，40% 的人已经达到或预计将在明年实现他们的最终目标，另有 39% 的人表示他们可能会在未来一到三年内实现这些目标（图 15）。

  虽然立即采用可能存在挑战，尤其是在数据准备方面，但探索 AI 的优势似乎没有限制。该行业致力于金融投资，以实现 AI 的全部潜力。AI 的广泛采用可能正是该行业彻底改变房地产技术格局所需的催化剂。

  ·正面解决安全性和机密性问题。在我们的调查中，这两个问题是扩大 gen AI 实施的最大挑战，应该包括一种深思熟虑、积极主动的方法，以确保数据保持安全。

  ·考虑变更管理，即公司在组织内进行重大调整时采取的行动— 在考虑投资新技术时，尽早和在整个企业范围内考虑。有了 AI，工作可能会发生根本性的变化，因此不能是事后才想到的。以下是 CRE 公司可以用来带来变革的框架：

  在经历了几年的收入增长乏力、支出削减和基本面疲软之后，有迹象说明，2025 年可能是全球商业房地产行业复苏的一年，领导者应考虑从最近的防御性方法转向更主动的策略。

  虽然预计该行业的全面复苏将受到未来 12 至 18 个月全球地缘政治稳定和利率的影响，但我们的调查收房的人说，对房地产前景的看法普遍发生了积极变化。收入增长和交易活动的增加可能很快就会发挥作用，可持续投资与财务回报之间的联系越来越清晰，下一代房地产人才可能会拥有改变这个行业一直运作方式的工具，人工智能正在改变房地产组织对利用技术的看法，为这些变化做计划的商业房地产领导者可能是最有能力利用的人。返回搜狐，查看更多